Hyresförhandlingsbloggen

5,9 procent från den 1 januari. Så mycket höjs hyrorna för Fastighetsägarna Service förhandlingskunder i Danderyd, Huddinge, Lidingö, Nacka, Nynäshamn, Solna, Sigtuna, Sollentuna, Sundbyberg och Södertälje under 2024, enligt de beslut som skiljemannen Johans Rosén fattade under måndagen. För Norrtälje och Gotland stannade höjningen på 5,7 procent från den 1 januari.

Nivåerna ligger långt under de nivåer som krävs för att hantera de kraftiga kostnadsökningarna. De är dock betydligt bättre än de nivåer som Hyresgästföreningen var beredda att acceptera. Dessutom valde skiljemannen Johan Rosén, till skillnad från Håkans Julius som var skiljeman för tvisten om Stockholms stads hyror, att inte senarelägga höjningen för att undvika retroaktivitet. Det är, enligt Fastighetsägarna Stockholm, det enda rimliga beslutet givet att fastighetsägarsidan har gjort allt i sin makt för att påskynda hanteringen, vilket också var fallet i skiljemannaprocessen avseende Stockholms stad. Att under sådana omständigheter straffa fastighetsägare med ett kvartals uteblivna intäkter kan knappast ses som rimligt.

Läs mer om uppgörelsen här.

Beslutet från skiljemannen berör, som redan har nämnts, endast Fastighetsägarna Services förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm.

Har du som medlem i Fastighetsägarna Stockholm frågor kopplade till hyresförhandlingarna kan du kontakta Fastighetsägarnas medlemsrådgivning på 020-510 511, måndag-fredag kl. 13.00-15.00.

Den 5 mars lämnade skiljemannen Håkan Julius sin rekommendation om hyresjustering för de drygt 14 000  lägenheter som Fastighetsägarna Service förhandlar i Stockholms stad. Rekommendationen innebär att hyrorna ska höjas med 5,8 procent från 1 april.  Även om den rekommenderade hyreshöjningen ligger något över övriga hyresuppgörelser i staden, är Fastighetsägarna inte nöjda med uppgörelsen. Det beror framför allt på att skiljemannen uttryckligen anger att han har tagit intryck av redan gjorda överenskommelser, trots att dessa inte baseras på den modell som partsorganisationerna har enats om. Fastighetsägarna har redogjort för sin syn på skiljemannaprocessen i en artikel i Dagens Industri, som går att läsa här.

Fastighetsägarna har initierat skiljeförfarande för Fastighetsägarna Service förhandlingskunder i ytterligare 13 kommuner i Stockholms län samt på Gotland. Rekommendation om hyresjustering i dessa kommuner kommer att meddelas senast 15 april.

För frågor om förhandlingarna i övrigt hänvisas medlemsrådgivningen som är öppen på vardagar mellan kl.13 -15 på telefon 020-510 511.

Tisdagen den 5 mars fastställde skiljemannen Håkan Julius att hyrorna för drygt 14 000 lägenheter i Stockholms stad under 2024 ska höjas med 5,8 procent från den 1 april. Det motsvarar 4,35 procent på årsbasis. Justeringen är mycket låg givet den kraftiga ökningen av fastighetsrelaterade kostnader. Det är mycket oklart hur Julius har kommit fram till siffran. Den korta motivering som finns i rekommendationen ger inte mycket vägledning.

Av motiveringen framgår dock att Julius har valt att bortse från företagsekonomiska aspekter. I stället har han uttryckligen låtit sig påverkas av redan gjorda uppgörelser, trots att dessa inte baseras på den trepartsmodell som parterna är eniga om ska gälla i förhandlingarna. Det är högst tveksamt om detta är förenligt med lagens tionde paragraf, som säger att skiljemannen ska basera sitt beslut på parternas inlagor. Om parterna har kommit överens utifrån vilka omständigheter som tvisten ska prövas, är det dessutom dessa som ska gälla. I det här fallet är parterna överens om att använda trepartsmodellen. Genom sitt agerande sanktionera Julius Hyresgästföreningens uttalade strategi att påverka skiljemannen genom att sätta märken med fastighetsägare. Det antyder att Julius hade kunnat komma fram till en högre hyresjustering utan dessa märken.

Julius väljer vidare att skjuta fram höjningstidpunkten för att undvika retroaktiva höjningar. Det är en orimlig slutsats givet att Fastighetsägarna vände sig till skiljemannen så tidigt som det var möjligt enligt lagstiftningen.  

Så fungerar tvistelösningen

• Tidigast 3 månader och senast 4 månader efter påbörjad förhandling kan någon av parterna vända sig till Hyresnämnden som utser en skiljeman.
• Hyresnämnden ska utse en skiljeman skyndsamt.
• Tvisten ska avgöras inom 6 veckor efter att skiljemannen utsetts.
• Parterna ska sedan inom 2 veckor omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse.
• Parterna delar på kostnaderna för skiljeförfarandet

Vilka omfattas av beslutet?

Beslutet från skiljemannen omfattar de av Fastighetsägarna Service förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm. Övriga hyresvärdar får själva avgöra i vilken mån de vill använda sig av den nya lagstiftningen. Som nämnts i tidigare blogginlägg är det då viktigt att skicka sin ansökan till hyresnämnden inom det tidsfönster (mellan den tredje och fjärde månaden efter det att framställan om förhandling skickades till motparten) som lagstiftningen anger. 

Medlemsrådgivning

Har du som medlem i Fastighetsägarna Stockholm frågor kopplat till hyresförhandlingarna kan du kontakta Fastighetsägarnas medlemsrådgivning  på 020-510 511, måndag-fredag kl. 13.00-15.00. Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna behöver inte göra något men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se

Snabba åtgärder från kommun och riksdagspolitiker är nödvändiga.

Läs Fastighetsägarnas rapport och artikel i Di där vi presenterar några konkreta åtgärder som kan bidra till att öka byggandet.

Hyresnämnden har utsett en skiljeman för att pröva tvister om ändring av hyran för de fastigheter som Fastighetsägarna är ombud för i Stockholms stad. Skiljeman blir f.d hyresrådet och myndighetschefen Håkan Julius. Du kan läsa mer om detta på hyresnämndens hemsida.

Här kan du läsa mer om läget i förhandlingarna om 2024 års hyresjustering.

Fastighetsägarna Stockholm har vänt sig till hyresnämnden för att få en skiljeman utsedd för att avgöra hyresförhandlingarna om 2024 års hyror avseende Gotland. Hyresförhandlingarna inleddes i september, men efter tre månaders förhandlingar står parterna fortfarande långt från varandra. Nu kommer hyresjusteringen att avgöras av en skiljeman.

GotlandsHem har sedan tidigare kört fast i förhandlingarna med Hyresgästföreningen och väntar på ett beslut från Hyresmarknadskommittén.

Det kommande skiljeförfarandet omfattar de av Fastighetsägarna Service förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm.

Här kan du läsa mer om läget i förhandlingarna.

Nu har förhandlingarna om justeringen av den allmänna hyresnivån under 2024 pågått i över tre månader och dessvärre har Fastighetsägarna vare sig i ramavtalsförhandlingen för Stockholms stad eller i de fastighetsvisa förhandlingarna runt om i stockholmsregionen kunnat träffa några överenskommelser med Hyresgästföreningen. Det samma gäller för de flesta allmännyttiga bostadsbolagen i vår region. Det innebär att Fastighetsägarna, för sina förhandlingskunders räkning som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm, nu har tvingats utnyttja den nya tvistelösningslagstiftningen. På motsvarande sätt har många allmännyttiga bolag tvingats vända sig till den partsammansatta Hyresmarknadskommittén (HMK).  

Den nya lagstiftningen ger parterna möjligheten att låta en oberoende skiljeman fatta beslut om parterna inte har lyckats nå en uppgörelse inom tre månader efter det att hyresvärden lämnat framställan om hyresjustering. Möjligheten att, hos hyresnämnden, ansöka om en skiljeman är öppen under en månad. För de hyresvärdar som inledde sina förhandlingar i slutet av september börjar den tidpunkten nu närma sig. Hyresnämnden ska efter inkommen ansökan skyndsamt utse en skiljeman. Denne ska sedan meddela en rekommendation m hyresjusteringens storlek inom sex veckor. Två veckor senare måste parterna, enligt den nya lagstiftningen, om sätta denna rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse. Denna möjlighet gäller dock endast hyresvärdar vars förhandlingsordningar innehåller en klausul som gör det möjligt att utnyttja skiljeförfarandet. Som vi skrev nyligen här på bloggen har Fastighetsägarna nu ansökt om sådant skiljeförfarande i tolv kommuner i Stockholms län som du kan läsa mer om här.

De ärenden som Fastighetsägarna driver i skiljemannaförfarandet bygger på den så kallade trepartsmodellen, som i sin tur bygger på en överenskommelse mellan Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen. Modellen innebär att förhandlingarna om den årliga hyresjusteringen ska ske i en process bestående av tre steg. I det första steget fastställs fastighetsrelevanta kostnader. Denna kostnadssammanställning utgör grunden för vidare förhandlingar om hur hyrorna ska justeras givet dessa kostnader som de behov som hyresgäster och hyresvärdar har. Läs mer om modellen här.

Skiljeförfarandet för de ovanstående tolv kommunerna omfattar de av Fastighetsägarna Service förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm. Övriga hyresvärdar får själva avgöra i vilken mån man vill använda sig av den nya lagstiftningen. Som nämnts ovan är det då viktigt att skicka sin ansökan till hyresnämnden inom det tidsfönster (mellan den tredje och fjärde månaden efter det att framställan om förhandling skickades till motparten) som lagstiftningen anger. 

Har du som medlem i Fastighetsägarna Stockholm frågor kopplat till hyresförhandlingarna kan du kontakta Fastighetsägarnas medlemsrådgivning  på 020-510 511, måndag-fredag kl. 13.00-15.00.

Du som är förhandlingskund hos Fastighetsägarna behöver inte göra något men har du frågor kan du kontakta forhandling@fastighetsagarna.se

Fastighetsägarna Stockholm har vänt sig till hyresnämnden för att få en skiljeman utsedd för att avgöra hyresförhandlingarna om 2024 års hyror i elva Stockholmskommuner. Hyresförhandlingarna i dessa kommuner inleddes i september, men efter tre månaders förhandlingar står parterna fortfarande långt från varandra. Nu blir det upp till en skiljeman att avgöra hyran. Här kan du läsa mer.

Det kommande skiljeförfarandet omfattar de av Fastighetsägarna Service förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm.

Efter tre månaders förhandlingar om 2024 års hyresjustering i Stockholms stad har Fastighetsägarna Stockholm valt att vända sig till hyresnämnden för att låta en skiljeman avgöra hur mycket hyrorna ska justeras. Skälet är att parterna står för långt ifrån varandra och att det medlingsförfarande som hölls under november inte förändrade situationen.

Nu ska hyresnämnden skyndsamt utse en skiljeman, som därefter har sex veckor på sig att återkomma med att beslut som parterna senast två veckor därpå ska omsätta i en förhandlingsöverenskommelse.

Det kommande skiljeförfarande omfattar de av Fastighetsägarna Service förhandlingskunder som är medlemmar hos Fastighetsägarna Stockholm.

Läs pressmeddelandet här.